является ли перепланировкой демонтаж двери на кухне

Является ли отсутствие двери перепланировкой?

Данную статью мы посвятим такому частому вопросу, который звучит так: является ли отсутствие двери перепланировкой?

Кроме того, рассмотрим не менее важную проблему, является ли перепланировкой отсутствие дверного блока?

Иногда случаются ситуации, когда к нам обращаются собственники квартир и интересуются вопросом отсутствия/наличия дверей. Кто-то купил квартиру без дверей, кто-то провел небольшой ремонт и демонтировал дверной блок. Практически в каждом случае собственники не знают, что отсутствие двери является перепланировкой, если изначально на планах квартиры они обозначены.

На данных планах помещений вы видете примеры проемов с дверьми (обозначены красным цветом) и проема без двери (синий цвет):

С одной стороны, отсутствие дверей – не такая уж серьезная проблема и она не ведет к неприятным аварийным последствиям, поэтому многие собственники наверняка оставят все так, как есть.

Однако небольшие проблемы появляются тогда, когда дело касается купле-продажи квартиры или согласования перепланировки. И в том, и в другом случае наличие несостыковок между имеющейся планировкой и действующими планами БТИ будут обнаружены.

В подобной ситуации собственнику не удастся получить разрешение на новую перепланировку, пока он не согласует отсутствие дверей либо не вернет все на свои места. При получении документов БТИ будет ясно, что наличие дверей там, где их быть не должно, и отсутствие дверного блока являются перепланировкой.

Продать квартиру также будет проблематично: при продаже квартиры в ипотеку проводятся всевозможные проверки на наличие несогласованных ремонтных работ, поэтому отсутствие дверей будет обнаружено и квартиру не получится продать, но при продаже квартиры по факту за наличные покупатель может либо обратить на это внимание и все равно купить квартиру, либо обратить внимание и отказаться от сделки, либо просто не будет проверят квартиру на наличие перепланировок и купит ваше жилье. Так или иначе, отсутствие дверей является перепланировкой и вероятнее всего придется это мероприятие узаконивать.

Если же кто-то покупает жилье, где отсутствуют двери, отмеченные на планах БТИ, то при обнаружении этой несогласованной перепланировки новому собственнику придется все исправлять за свой счет.

Как только жилищной инспекцией будет обнаружено отсутствие двери или наличие лишних дверей в квартире, вопреки планам БТИ, то технические документы на квартиру будут очерчены в красных линиях, собственник получит штраф и предписание об исправлении нарушений.

На данных планах БТИ можно отчетливо увидеть результаты незаконного ремонта с установкой новых дверных блоков:

Хоть отсутствие двери и является перепланировкой, собственник может исправить ситуацию, установив дверь аналогичную той, что была раньше.

Как видите, прежде чем демонтировать или устанавливать двери, собственнику необходимо ознакомиться с действующими планами БТИ, ведь даже такое, казалось бы, несерьезное мероприятие считается работой по перепланировке, а избегание согласование данного ремонта приведет к некоторым проблемам.

Наша организация занимается согласование перепланировок, в том числе и с установкой или демонтажем дверных блоков. Поэтому мы можем оказать вам помощь в разработке проекта такой перепланировки и проконсультируем вас по прохождению согласования этой перепланировки. вы можете ознакомиться с нашими контактами, указанными на сайте, чтобы связаться с нами в удобное рабочее время.

Источник

Опасная перепланировка. Как лишиться квартиры, просто сняв на кухне дверь

В России начались массовые проверки возможных перепланировок квартир. Причём таковой чиновники могут признать даже демонтаж кухонной двери.

Коллаж © LIFE. Фото © Shutterstock

С начала нового года россияне столкнулись с массовыми претензиями чиновников по поводу несогласованных или неправильно согласованных перепланировок. В большинстве случаев массовые проверки вызваны тем, что с конца 2020 года по всей стране заработала федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости» (ФГИС ЕГРН), которая объединила данные Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Среди прочей информации в реестре актуализируются данные технических паспортов помещений. Если в прошлые годы чиновники из жилинспекций чаще всего проявляли интерес к перепланировкам, только когда граждане сами обращались с заявлением, то теперь выявление «нарушителей техпаспорта» для надзорных инстанций приобрело плановый характер.

Ведь многие россияне рассуждают так: «Квартира моя, и я что хочу, то в ней и делаю». И под этим девизом обустраивают своё жилище, как им кажется удобнее. Нередко владельцы квартир приобретают жильё уже с перепланировкой, даже не подозревая, что она незаконна, и узнают об этом после проверки жилинспекцией или подготавливая свою недвижимость к продаже. Так произошло с москвичкой Ириной, которая решила улучшить свои жилищные условия — продать купленную пять лет назад однокомнатную квартиру и переехать в двухкомнатную.

Покупатели на её вторичную «однушку» нашлись быстро, только своих средств у них не хватило, они обратились за ипотекой в один из банков, где получили одобрение в течение недели. Ирина против ипотечной сделки не возражала. Перед тем как провести сделку, банк прислал оценщика, который тут же обнаружил перепланировку и сообщил о ней не только в банк, но и в бюро технической инвентаризации (БТИ), так как у оценочной компании был принят такой регламент. После этого у Ирины не только распалась сделка по продаже квартиры, но и возникли проблемы с жилинспекцией, которая прислала уведомление о необходимости устранения перепланировки и возврата квартиры-студии к виду стандартной однокомнатной. Ирина не хотела упускать подходящий вариант двухкомнатной квартиры, которую решила приобрести, поэтому, чтобы быстро продать свою однокомнатную, она скинула на неё цену. Новые покупатели тоже были с ипотечным кредитом, но согласились на покупку с неузаконенной перепланировкой, так как их привлекла цена. Банк взял с покупателей обязательство решить вопрос с перепланировкой, и сделка состоялась. А через три месяца после регистрации сделки новым собственникам пришло извещение из Мосжилинспекции о штрафе в 2,5 тысячи рублей и требование об устранении перепланировки. Новые собственники решили не доводить дело до суда с инспекцией и разбирательствами с банком и выполнили требования, потратив на ремонт немалую сумму. Экономия на цене квартиры для них обернулась дополнительными расходами почти в 4% от цены квартиры.

Новые правила Instagram: как компания заработает на ваших фотках и можно ли этому помешать

— Ситуация, которая произошла с Ириной и покупателями её квартиры, стала уже типичной, — рассказал адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — За последние 10–15 лет у многих россиян сложилось мнение, что даже если перепланировка не узаконена, то это не большая проблема, ведь, скорее всего, о такой перепланировке никто не узнает. Но на самом деле это заблуждение. Чаще всего информация о незаконной перепланировке поступает в надзорные органы — или от управляющей компании (УК), сотрудники которой могут попасть в квартиру при законной проверке водных коммуникаций или отопления, или от сотрудников ресурсоснабжающих компаний, проверяющих электрические счётчики и газовое оборудование. А ещё жалобу могут написать соседи, которым, например, не понравился шум от ремонта, также жалобщиками могут выступить и временные жильцы, которые почему-то обижены на своих арендодателей.

Стоит иметь в виду, что просто «отсидеться за закрытыми дверями» не получится. Если требования надзорных органов не выполнить, то дело может дойти до суда (решение может быть принято и без очного участия ответчика) — тогда есть вероятность вообще потерять свою квартиру. Количество судебных дел, когда у собственников изъяли квартиру за перепланировку, уже измеряется десятками, отметил Шагин.

Что надо помнить при перепланировках

Если вы задумали перепланировку, прежде чем закупать стройматериалы и приступать к ремонтным работам, лучше узнать, возможно ли вашу идею по переустройству согласовать, чтобы всё было законным. Для этого придётся или самостоятельно искать информацию в федеральном и региональном законодательстве, или тратиться на заказ проекта перепланировки в специализированном бюро.

Стоит быть готовым к тому, что некоторые перепланировки вообще согласовать не удастся, так как это запрещает закон. Например, если в ваших планах сносить несущие стены (это запрещено п. 34 Постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020). Или если в вашем проекте предусмотрен перенос санузла, а у соседей снизу под ним будет жилая комната (п. 24 Постановления Правительства РФ № 47 от 27.07.2020). А ещё надо иметь в виду, что во всех жилых комнатах обязательно должно быть окно (это предписано п. 9.12 СНиП № 31-03-2003) и из комнаты запрещён вход в санузел (п. 3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10).

Иногда запреты могут казаться абсурдными. Например, на кухнях с газовой плитой обязательно должна быть дверь, её демонтаж тоже считается незаконной перепланировкой (так установлено в правилах эксплуатации газового оборудования СП 402.1325800.2018, утверждённых Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 5 декабря 2018 г. № 789/пр).

Даже если у вашей квартиры большие балкон или лоджия, присоединить их к квартире никто не позволит (запрещено Приложением 1 к СНиП 2.08.01-89). Также нельзя объединять комнату с кухней в однокомнатной квартире (п. 2 ст. 16 ЖК РФ) — именно такой случай был у москвички Ирины, которая продавала свою однокомнатную квартиру.

Помимо перечисленных запретов могут быть и другие, которые устанавливает региональное или муниципальное законодательство. Например, в Москве нельзя демонтировать подоконный блок, потому что он «замыкает» балконную плиту (такие положения содержатся в п. 10.18 Приложения к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

Если квартира в залоге

Кроме того, если квартира предполагается как залог по банковскому кредиту, то есть ещё несколько важных моментов, которые могут существенно осложнить жизнь, если оставить их без внимания.

Источник

Двери в квартире и перепланировка

Для более рационального использования площади квартиры, что чаще всего связано с расстановкой мебели и зонированием помещений, при ремонте часто приходится выполнять работы, связанные переносом/расширением/устройством дверных проемов, со снятием и установкой дверей.

В данной статье мы постараемся осветить круг вопросов, связанных с дверьми и дверными проемами в квартирах с точки зрения проведения ремонта с перепланировкой и/или переустройством квартиры.

Основываясь на Ст. 25 ЖК РФ, приведем определение перепланировки и переустройства в многоквартирном доме:

Так как двери и всевозможные проемы отображаются на плане БТИ, их изменение требуется вносить в техническую документацию и согласовывать. Подробнее об этом ниже.

Двери и техническая документация БТИ

На практике это означает, что при косметическом ремонте, который не требует никакого согласования, есть возможность заменить входную дверь квартиры и межкомнатные двери оставив их в тех же проемах. Направление, в котором будет открываться дверь в данном случае значения не имеет, так как это не отображено, в технической документации.

Напротив – простой демонтаж двери будет считаться перепланировкой, так как конфигурация помещения при этом будет изменена, что в свою очередь требует согласования и внесения изменения в техническую документацию.

Рассмотрим подробнее некоторые возможные мероприятия с дверьми в квартире.

Вопросы и ответы о перепланировке двери

► Является ли перепланировкой демонтаж двери?

Да, так как дверь присутствует на плане квартиры. Даже простое снятие двери является перепланировкой. Независимо от того, останется проем неизменным или на этом месте будет устроена арка, обозначение проема в технической документации изменится.

Мало того, убрать дверь при перепланировке разрешено далеко не везде. По нормам, между жилыми помещениями квартиры и газифицированной кухней обязательно должна находиться дверь с плотным притвором и демонтаж этой двери при перепланировке выполнить, согласно действующим нормам нельзя. (Исключением являются некоторые районы Подмосковья, где объединять газифицированную кухню с жилым помещением разрешено).

► Является ли установка дверей перепланировкой?​

Так как проемы в документации БТИ имеют обозначенные двери, установка дверей перепланировкой является, тем более что во многих случаях монтаж двери требует изменения конструкции пола. План БТИ в этом случае требуется изменить.

► Возможно ли при перепланировке перенести дверь кухни?​

Если дверь кухни переносится на площадь коридора, такая перепланировка не имеет дополнительных условий, но чаще всего перенос двери для доступа в кухню выполняют, чтобы объединить пространство кухни и комнаты.

Важных моментов в этом случае два:

В том, случае, если стена между кухня отделена от комнаты ненесущей перегородкой, технически ее возможно демонтировать даже полностью. В случае с электрической кухонной плитой отделять помещение кухни от комнаты не обязательно.

Если плита на кухне газовая, то в проеме должна быть установлена дверь с плотным притвором либо раздвижная перегородка-купе. В этом случае при перепланировке раздвижные двери подойдут для объединения пространств двух помещений.

Если проем выполняется в несущей стене, то в случае с газифицированной кухней в нем также требуется установить дверь.

Подробнее об объединении кухни и комнаты возможно узнать из этой статьи.

► Перенос межкомнатной двери перепланировка?​

Независимо от того, является ли стена несущей или нет, перенос двери — это перепланировка, так как меняется конфигурация помещения. Помимо того, что перенос дверей является перепланировкой расширение и сужение дверных проемов также следует согласовывать как перепланировку помещения.

По сути, при перепланировке межкомнатных дверей основными работы связаны с переносом/изменением размера дверного проема в стене. Для несущих стен такие мероприятия возможно выполнить далеко не во всех случаях.

Более полно информация об устройстве проема в несущей стене и согласовании такого мероприятия представлена в этой статье.

► Перепланировка входной двери в квартире требует согласования?

Нет, если дверь остается на том же месте, и в том же проеме, который обозначен в учетной документации БТИ. При смещении двери (установки дополнительной) на общедомовой территории, по закону это должно одобрить большинством в 2/3 голосов собирание всех собственников жилья многоквартирного дома. Перепланировка входной двери с расширением дверного проема также будет считаться внесением изменений в общедомовое имущество.

► Убрать балконную дверь и окно это перепланировка?

Соединять отапливаемые перемещения квартиры с летними/неотапливаемыми помещениями запрещено. Как мы уже отмечали выше, перепланировкой считайся любое изменение контуров помещения, а в данном случае демонтаж балконной двери является перепланировкой, которая нарушает тепловой контур здания. То же самое касается и демонтажа окна.

Даже в том случае, если балкон или лоджия утеплены и застеклены, наружное и внутреннее помещение должны быть разделены. Просто демонтировать балконную дверь – перепланировка, не имеющая перспектив согласования.

Чаще всего устанавливают дверные блоки со сплошным энергосберегающим остеклением.

При демонтаже подоконного блока, при перепланировке окна в дверь и прочих мероприятиях, связанных и изменением проёма между внешними и внутренними помещениями квартиры в проектной документации выполняется теплотехнический расчет.

Подробнее об объединении внешних и внутренних помещений квартиры и демонтаже подоконного блока читайте в этой статье.

Как видно из этого материала, вопросов и вариантов, связанных с изменением дверных проемов и переносом дверей в квартире, может быть множество.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки и/или переустройства квартиры возможно получить у специалистов нашей организации. Направьте на нашу электронную почту план помещения в состоянии «до перепланировки» и эскиз намеченных или выполненных мероприятий. Необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи и адрес объекта.

Так как наша организация имеет допуск СРО и занимается разработкой проектной документации, консультированием, а также согласованием перепланировки «под ключ», потребуется указать что требуется в Вашем случае. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой запрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, задать его в онлайн чате, или по телефону.

Источник

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник