является ли перепланировкой перенос дверного проема в ненесущей стене

Содержание
  1. Перенос дверного проема – это перепланировка?
  2. – Я живу на втором этаже (это первый жилой), подо мной два коммерческих этажа. Квартиру покупала свободной планировки без ремонта. В процессе ремонтных работ перенесли дверной проем из одной комнаты в другую. Является ли данное действие перепланировкой, и нужно ли его узаконить перед продажей квартиры?
  3. Отвечает юрисконсульт офиса «Тургеневское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елена Фокина:
  4. Отвечает главный архитектор компании «Идея Плюс» Александр Горбульский:
  5. Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Андрей Есилевский:
  6. Отвечает дизайнер Надежда Кузина:
  7. Отвечает генеральный директор компании «Соглас-Проект» Антон Головейчук:
  8. Отвечает эксперт по жилищному законодательству Михаил Киселев:
  9. Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
  10. Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
  11. Какие перепланировки квартиры не требуют согласования
  12. Работы, которые можно делать без разрешения
  13. Работы, которые на практике можно не согласовывать
  14. Работы, которые можно сделать по эскизу
  15. Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
  16. Согласовать или узаконить?
  17. Какую перепланировку нужно узаконить
  18. Как узаконить перепланировку: инструкция
  19. Штрафы за незаконную перепланировку
  20. Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт
  21. Что такое перепланировка
  22. Как не допустить ошибок
  23. В упрощенном порядке
  24. Частные случаи перепланировки
  25. Перепланировка по закону
  26. Штрафы и санкции

Перенос дверного проема – это перепланировка?

– Я живу на втором этаже (это первый жилой), подо мной два коммерческих этажа. Квартиру покупала свободной планировки без ремонта. В процессе ремонтных работ перенесли дверной проем из одной комнаты в другую. Является ли данное действие перепланировкой, и нужно ли его узаконить перед продажей квартиры?

Отвечает юрисконсульт офиса «Тургеневское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елена Фокина:

Перенос дверного проема является перепланировкой, а в соответствии с действующим законодательством перепланировку необходимо согласовать в установленном порядке.

Если перенос дверного межкомнатного проема произведен в ненесущей стене, то согласовать перепланировку можно «по эскизу», то есть все изменения необходимо отметить в копии поэтажного плана БТИ и подать заявление в Мосжилинспекцию на приемку квартиры после перепланировки.

Если же дверные проемы находятся в несущей стене, то для согласования такой перепланировки потребуется разработка проекта перепланировки и техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения.

Следует отметить, что за проведение самовольной перепланировки предусмотрена ответственность в виде штрафа, а также обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. Перед продажей квартиры рекомендуем согласовать в установленном порядке произведенную перепланировку, поскольку наличие неузаконенной перепланировки может негативно сказаться на покупательском спросе на такую квартиру.

Отвечает главный архитектор компании «Идея Плюс» Александр Горбульский:

Существует технический план (план БТИ). В соответствии с ним, любое изменение, которое будет внесено в план и приведет к несоответствию с ним, считается перепланировкой. Под это понятие подходит как снос и строительство перегородок, так и перенос дверей, перенос и увеличение мокрых точек, заделка дверных проемов. Перепланировкой считается даже изменение формы дверного проема.

По закону Вы обязаны согласовать перепланировку перед ее произведением, а потом узаконить ее. Однако многие этого не делают, оставляя все на свой страх и риск. Данный факт может вскрыться, например, если Ваш сосед пожалуется на подозрительные манипуляции и сообщит в соответствующую инстанцию.

Другое «узкое место» – это приобретение квартиры в ипотеку. Если покупатель берет у продавца квартиру в ипотеку, банк в качестве одного из обязательных условий может отправить оценщиков на объект, а те сразу заметят несоответствие планировки плану БТИ, будут применены соответствующие предписания и штрафные санкции. Вы можете продать квартиру вне ипотечной программы (единоразово за полную сумму) с неузаконенной планировкой, но в этом случае ответственность переходит от клиента к клиенту.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Андрей Есилевский:

Перенос дверного проема действительно является перепланировкой, и ее необходимо было узаконивать до того, как совершать. В Вашем случае сохранение квартиры в перепланированном состоянии возможно только в судебном порядке. Либо возвращайте все в тот вид, который был до этого.

Отвечает дизайнер Надежда Кузина:

Перенос проемов является перепланировкой вне зависимости от того, на каком этаже квартира и что под ней. Это действие подлежит согласованию. Конечно, хорошо, что под Вашей квартирой нежилые помещения, но это облегчает другие действия по перепланировке, например, перенос санузла. На перенос проемов то, что под квартирой, влияет мало. Скорее, наоборот, легче узаконить перенос проемов на верхних этажах.

Важно понимать, является ли перегородка, в которой находится проем, несущей или нет. Обычно это видно по толщине (больше 150 мм). Если она не несущая, то, скорее всего, перепланировку одобрят. Если несущая, то низкий этаж играет против Вас. К тому же по закону Вы будете обязаны усилить проем, понадобятся инженерные расчеты усиления. Обычная строительная бригада это сделать не сможет: нужно специальное разрешение на такие виды работ.

Вывод: если перегородка не несущая, то достаточно обратиться в компанию, которая занимается согласованием. Если несущая, я бы рекомендовала повторно подумать над планировкой и по возможности отказаться от переноса.

Отвечает генеральный директор компании «Соглас-Проект» Антон Головейчук:

По закону перепланировкой является любое изменение конфигурации квартиры, которое приводит к несоответствию фактической планировки с планом помещения в выписке ЕГРН. Таким образом, даже демонтаж легкой ненесущей перегородки также будет являться перепланировкой. В Вашем случае перенос дверного проема тоже является перепланировкой. Данное изменение, согласно закону, подлежит обязательному согласованию в государственных инстанциях.

Отмечу, что даже при минимальных изменениях планировочных решений необходимо пройти полный цикл согласования: изготовить проект перепланировки в проектной организации, согласовать проект в ряде государственных инстанций, включая Межведомственную комиссию при районной администрации, осуществить процедуру получения акта приемки после перепланировки и внести изменение в кадастровый учет объекта недвижимости.

Чем может грозить самовольная перепланировка при продаже квартиры? Прежде всего, Вы не сможете продать квартиру, если покупатель хочет прибегнуть к ипотечному кредитованию. Банк просто не одобрит ему ипотеку в случае незаконной перепланировки.

Если же покупатель с «живыми» деньгами, то готовьтесь к тому, что придется значительно снижать цену на квартиру. Самовольная перепланировка – отличный повод для торга, в некоторых случаях достигающего 20% стоимости квартиры. Мало кто захочет покупать квартиру со «скелетами в шкафу» и риском судебных разбирательств. Поэтому согласование перепланировки не только необходимо делать по закону. В дальнейшем это позволит Вам не потерять значительные денежные суммы при продаже квартиры.

Отвечает эксперт по жилищному законодательству Михаил Киселев:

Хочу отметить, что в России нет «свободной планировки». Когда получается разрешение на строительство, застройщик представляет в орган, выдающий разрешение на строительство, проект дома, в котором указаны все помещения, отвечающие требованиям СНиП и СаНПиН. Копию поэтажного плана с экспликацией всех помещений можно взять в управляющей компании. Термин «свободная планировка» носит маркетинговый характер и часто вводит собственников квартир в заблуждение.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Согласно абз. 3 п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», перепланировка жилых помещений включает в себя, в частности, перенос дверных проемов. Таким образом, описанные Вами изменения в конфигурации квартиры являются перепланировкой.

Положения Жилищного кодекса РФ обязывают жильцов согласовывать перепланировку с местной администрацией, иначе она будет признана незаконной.

Чтобы узаконить перенос дверного проема, Вам нужно подать в суд иск о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. При этом суду нужно будет доказать, что перепланировка не нарушает интересы других граждан, не угрожает их здоровью и жизни. В этих целях судом по делу будет назначена судебная экспертиза.

В качестве положительного примера из судебной практики можно привести решение Приволжского районного суда г. Казань Республики Татарстан от 09.11.2018г. по делу № 2-6172/18. По этому делу истцы обратились с иском к администрации о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Перепланировка заключалась в переносе дверного проема. Согласно экспертному заключению, в результате ее проведения нормы СанПиН не нарушены. В итоге суд удовлетворил исковые требования, тем самым узаконив перепланировку.

Читайте также:  шкаф в дверном проеме с раздвижными дверями

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Какие перепланировки квартиры не требуют согласования

Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку — обязательный документ, если задуман серьезный ремонт, из-за которого меняется план квартиры. Если сносятся или возводятся перегородки, появляются новые проемы в стенах, переносится сантехника, без такого разрешения не обойтись. Однако есть целый ряд работ, которые можно согласовать в упрощенном порядке — по эскизу или вообще выполнить без разрешения.

Рассмотрим, что Мосжилинспекция в принципе не будет согласовывать и на какие работы на практике можно не получать разрешений, хотя владельцам квартир кажется, что оно необходимо. В конце статьи — сравнительная таблица по порядку согласования наиболее распространенных ремонтных работ.

Работы, которые можно делать без разрешения

Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ. Сюда относятся демонтаж перегородок, перенос сантехники, новые дверные проемы в несущих стенах. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.

Иногда бывает так: люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле никакой проектной документации не нужно, как и заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

2703 15 pasted image 0
На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы и есть ли в них двери. Если дверь демонтируют и оформляют арку, это перепланировка, так как на плане БТИ это не указывается. Если заменить дверь на другую, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

Эти работы не считаются перепланировкой и не требуют согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Работы, которые на практике можно не согласовывать

Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.

Речь идет вот об этих работах:

Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.

При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 000 рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.

Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.

Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.

2703 16 screenshot 1
Так выглядит порожек при входе в санузел.

Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.

Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.

Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.

В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.

Если живете на последнем этаже и хотите остеклить балкон, есть смысл согласовать эти работы с Мосжилинспекцией, на случай если в будущем такие работы запретят.

Работы, которые можно сделать по эскизу

Есть два способа согласовать перепланировку — по проекту и по эскизу. Второй вариант проще, дешевле, но допускается только для некоторых работ.

Проект перепланировки заказывают в организации, которая состоит в СРО и имеет право разрабатывать проектную документацию, — проектном бюро. У нас это стоит от 25 000 рублей. Это многостраничный документ, к которому прилагается техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры (посмотреть пример).

Эскиз перепланировки выполняется на одной странице. Теоретически его можно начертить самому, но не у всех есть необходимые навыки. Эскиз тоже можно заказать в проектном бюро, у нас это стоит 5 000 рублей.

2703 17 pasted image 0
Так выглядит эскиз перепланировки — он составляется на одном листе.

11 050821 eskiz
Еще один пример эскиза. В документе помимо экспликации всегда есть перечисление производимых работ.

Перепланировка по эскизу всегда согласовывается по факту выполнения. То есть сначала вы делаете ремонт, затем вызываете специалистов БТИ и Мосжилинспекции и проводите узаконивание. Самое важное, что вы должны знать: перед вызовом техника БТИ нужно быть уверенным в том, что ваша перепланировка не нарушает никаких строительных норм и может быть согласована только по эскизу. Иначе вы не только не сможете узаконить ее, но вам придется еще и возвращать ремонт в первоначальный вид.

В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП приведен перечень работ, которые требуют проекта перепланировки (п. 2 приложения № 1). Из него можно вывести критерии, когда для перепланировки достаточно эскиза.

Если останутся вопросы, тогда обратитесь к нам на бесплатную консультацию. Мы точно скажем, сможете вы законить ремонт по эскизу или нет.

Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу:

По эскизу можно возводить и демонтировать внутренние перегородки, если они не являются несущими или разгружающими. Такие работы нужно согласовывать, хоть и в упрощенном порядке, потому что при осмотре квартиры отсутствие перегородки или дверной проем не на месте бросится в глаза. Значит, могут быть проблемы при продаже квартиры, так как покупатели могут отказаться брать на себя хлопоты по узакониванию перепланировки или снизить цену. Быстро узаконить перепланировку невозможно, даже если есть срочная необходимость.

Поэтому в случае явной перепланировки, например, если нет перегородки между комнатами, проще согласовать работы заранее, потратив на эскиз 5 тысяч рублей.

Если в доме деревянные перекрытия, например, в «сталинке», новую перегородку между комнатами можно возвести только по проекту перепланировки.

Источник

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

756147871123738

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Читайте также:  алое поле в челябинске адрес

756147864910128

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

756147851294269

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

756147845362025

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Источник

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

gl(195028)

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

1(850705)

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

Читайте также:  толщина утеплителя для стен каркасной бани

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

2(575406)

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

3(472703)

Перепланировка по закону

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

4(419462)

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

5(395519)

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Источник

Оцените статью
Мой дом
Adblock
detector